Mình bắt đầu viết bài về Farmstay, tư vấn, thiết kế tổng thể nhiều dự án trên khắp Việt Nam từ năm 2019 đến nay. Ngoài ra mình tổ chức 4 lần Xuyên Việt Farmstay, talk với các cấp chính quyền nhiều tỉnh, tổ chức lớp học,... nên nắm khá rõ hơi thở của ngành này những năm qua.
Bảy năm—một chu kỳ kinh tế ngắn ngủi nhưng lại là cả một vòng đời đầy biến động của mô hình Farmstay tại Việt Nam. Từ vị trí một khái niệm du lịch mới mẻ, đầy lãng mạn du nhập từ phương Tây, Farmstay đã nhanh chóng bị cuốn vào cơn lốc của thị trường bất động sản, trở thành một trào lưu xã hội rầm rộ, để rồi giờ đây đang trải qua một giai đoạn "thanh lọc" tàn khốc chưa từng có. Dưới góc độ của một nhà hoạch định chiến lược, mình không nhìn nhận giai đoạn 2018-2025 chỉ đơn thuần là sự tăng giảm của các con số thống kê du lịch. Đó là một giai đoạn phát tri��n về một mô hình kinh tế mới được tiếp nhận, bị biến tướng bởi tư duy đầu cơ, bùng nổ nhờ các cú hích ngoại cảnh (covid19) và cuối cùng phải đối mặt rào cản pháp lý và hiệu quả tài chính thực thực tế.
Bài viết này sẽ tổng hợp lại hành trình hình "sin" đầy kịch tính đó, để anh chị em trong ngành, chưa vào ngành hình dung thêm và nhận thấy những sự thật của Farmstay những năm qua. Bóc tách những ảo tưởng đã thúc đẩy sự tăng trưởng nóng và phân tích thực trạng đau thương mà thị trường đang phải gánh chịu.
- SỰ KHỞI ĐẦU LỆCH LẠC VÀ CƠN SỐT "NGÔI NHÀ THỨ HAI" (2018-2019)
Ngay từ khi du nhập vào Việt Nam, định nghĩa về Farmstay đã bị hiểu thiếu hoặc cố tình hiểu sai để nhiều người đến giờ này, là nhà đầu tư vấn chỉ hiểu farmstay là trồng hoa checkin, không đủ/đúng nhé cả nhà.
Ở các nước phát triển, "stay" là sinh kế phụ trợ, nơi nông dân tận dụng nông trại sẵn có để đón khách trải nghiệm, nghĩa là farm là chính. Nhưng tại Việt Nam, trong giai đoạn khởi phát 2018-2019, nó ngay lập tức biến thành một kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, view hồ có những lúc, có vùng bị đẩy giá từng ngày. Các nhóm Facebook, z.l liên tục được lập để khoe đất, trồng mấy cây rồi "thoát hàng", giờ thì đã hết "lướt" được nữa rồi.
Bối cảnh lúc đó là sự bão hòa của Condotel biển và sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu đô thị với khát khao sở hữu ngôi nhà thứ hai \- là farm/farmstay. Farmstay trở thành trò chơi mới, được vẽ vời bởi vô số "cò", "vạc" cho nhu cầu thổi giá. Những mô hình tiên phong thành công như Phong Nha Farmstay đã truyền cảm hứng, mà không mấy ai làm được như vậy, phần lớn những người đi sau không phải là nông dân muốn làm du lịch, mà là những nhà đầu tư cá nhân muốn sở hữu đất.
Hàng loạt farmstay mọc lên trên đất nông nghiệp, đất rừng ở các vùng ven đô có khí hậu tốt như Đà Lạt, Ba Vì, Hòa Bình bất chấp pháp lý không cho phép xây trên đata nông nghiệp. Sự tăng trưởng về số lượng là có thật, nhưng nền tảng pháp lý lại hoàn toàn không có vì lúc đó vẫn theo luật đất đai 2013\. Thành công của giai đoạn này, nếu nhìn trên chiều tích cực thì đã thúc đẩy để tạo ra một làn sóng tiêu dùng đi nghỉ cuối tuần ở vùng núi, thôn quê, thay vì chỉ đi biển như trước.
Bài viết chia sẻ góc nhìn thực chiến về: hành trình 7 năm "tăng trưởng nóng và thanh lọc khắc nghiệt" của mô hình farmstay việt nam
- ĐẠI DỊCH COVID-19: "CHẤT XÚC TAVS" CHO ẢO TƯỞNG VỀ FARMSTAY (2020 \- 2022\)
Nếu không có đại dịch Covid-19, có lẽ bong bóng farmstay đã không phình to đến mức cực đại như chúng ta đã chứng kiến. Nghịch lý thay, đại dịch lại trở thành khối bong hóng Farmstay to đến mức khó tin, rất nhiều người mua đất farm online vì không ra khỏi nhà được do covid19.
Khi biên giới đóng cửa và nỗi sợ hãi đám đông bao trùm, tâm lý du lịch dịch chuyển triệt để. Các từ khóa tìm kiếm về du lịch thiên nhiên, biệt lập tại "Đà Lạt", "Mộc Châu", "Tà Đùng" thống trị tuyệt đối trên Google Trends. Trào lưu "Bỏ phố về rừng" từ một lựa chọn lối sống ngách đã trở thành một khát khao xã hội phổ quát sau những đợt giãn cách kéo dài.
Chính lực cầu dồn nén và nhất thời này đã tạo ra một "ảo ảnh thị trường". Các nhà đầu tư, bị lóa mắt bởi những homestay/farmstay, một số nơi đã kín phòng trong mùa dịch vì Farmstay là nơi tránh dịch hoàn hảo; vì thế các chủ farmstay và thị trường đã lầm tưởng đây là một xu hướng bền vững bất biến. Họ vội vã lao vào cuộc đua gom đất, dựng nhà tạm và không hiểu hoặc lơ mơ về vận hành, tuy nhiên khách vẫn thông cảm vì dịch mà, có chỗ ở là hạnh phúc rồi.
Dữ liệu thị trường giai đoạn này ghi nhận những con số không tưởng. Giá đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm tại các "điểm nóng" như vùng ven Đà Lạt (Tà Nung, Xuân Thọ) hay Ba Vì (Hà Nội) bị thổi lên mức 5 triệu, thậm chí 15 triệu VNĐ/m2. Chi phí đầu tư ban đầu cho một farmstay quy mô nhỏ 2.000m2 \- 5.000m2 có thể dễ dàng vượt ngưỡng 10-20 tỷ đồng, trong đó tiền đất chiếm tới 70-80%. Vào thời điểm đó, tôi đã nhiều lần cảnh báo: Chúng ta đang không làm đúng du lịch nông nghiệp. Một mô hình kinh doanh mà dòng tiền vận hành (du lịch) không bao giờ có thể bù đắp nổi chi phí vốn (đất đai bị thổi giá). Có lẽ lúc đó mua bán đất online và các xuất làng sinh thái cũng dễ bán hơn. Tất nhiên, hệ quả thì quá nhiều, hãy đọc tiếp phần sau.
- THỊ TRƯỜNG RƠI TỰ DO, THANH LỌC, VỠ MỘNG VÀ HIỆN THỰC (2023 \- NAY)
Từ năm 2023 đến nay (khoảng nửa cuối 2022), khi cơn sóng mở toang sau covid, ngưòi người nhà nhà đi du lịch chỉ kéo dài khoảng 6 tháng hưng phấn tột độ. Thì sự thật trở lại, sự hưng phấn rút đi, thị trường lộ ra, giai đoạn của sự sụp đổ và cạnh tranh khách khắc nghiệt vì lúc này không còn tâm lý chỉ cần có chỗ để ở như thời covid "cấm vận".
Sự sụt giảm không chỉ thể hiện ở những bài đăng "cắt lỗ", "bán tháo farmstay về quê" tràn lan trên các diễn đàn bất động sản, mà thời điểm cuối 2022 và 2023 liên tục rao bán farm, đất farm, mô hình farmstay kiểu hời hợt.
Nguyên nhân của cú rơi này đến từ hai lý do:
Thứ nhất là pháp lý: Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan đã đặt dấu chấm hết cho thời kỳ "làm chui". Việc sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích bị xử lý nghiêm khắc hơn bao giờ hết vì có quy định rồi, phải làm đúng.
Thứ hai là sai mô hình và hoàn toàn thiếu chiến lược: Khi du lịch trở lại bình thường, du khách có nhiều lựa chọn hơn (đi nước ngoài, du lịch biển) và đòi hỏi dịch vụ chuẩn, không chỉ là chỗ để ngủ, ăn lúc tránh dịch. Lượng khách đến farmstay sụt giảm, đặc biệt là vào ngày thường. Với những nơi đầu tư quá lớn (tiền đất chiếm \>70%), cộng thêm chi phí vận hành cực cao để duy trì cảnh quan (cảnh quan không phải cây nông nghiệp), nhiều chủ đầu tư nhận ra họ đang "lấy ngắn không đủ nuôi dài", có nhiều nơi còn không tập trung vào phát triển sản phẩm sau thu hoạch, tệ hơn còn chẳng làm farm chỉ là trồng rau checkin. Doanh thu lưu trú bấp bênh không thể gồng gánh nổi lãi vay ngân hàng cho khoản tiền mua đất khổng lồ trước đó.
Hệ quả là thị trường diễn ra sự phân hóa sâu sắc, ai làm kiểu nhân sự là người nhà tham gia làm từng chút một thì vẫn đang phát triển tốt, hay rất ít các farmstay làm có chiến lược cũng đang có nguồn thu dương rất mạnh. Còn lại, gần như \>90%, nhất là vùng phát triển nóng như Đà Lạt (mà không tập trung farm, kiểu làm camping), Ba Vì đang chịu trận nặng nề. Trong khi đó, các thị trường "sinh sau đẻ muộn" hoặc có nền tảng nông nghiệp thực chất hơn như Hòa Bình (gắn với OCOP), Đồng bằng sông Cửu Long (gắn với miệt vườn cây trái) lại cho thấy sức bền tốt hơn, dù quy mô tăng trưởng chậm hơn, mình thấy các farm còn đến giờ vẫn nhờ nông nghiệp hoặc do số ít có chiến lược bài bản.
Tư Vấn Riêng
Cần tư vấn riêng cho dự án của bạn?
Đặt lịch 1-1 cùng Phạm Thanh Tùng — 9+ năm hoạch định farmstay thực chiến.
Đặt Lịch Ngay →- TẦM NHÌN TƯƠNG LAI, KẾT THÚC CHO NHỮNG AI LÀM TỰ PHÁT
Nhìn lại 7 năm qua, sự tăng trưởng và sụp đổ của Farmstay Việt Nam là một bài học đắt giá về tư duy quy hoạch và đầu tư. Chúng ta đã để lòng tham bất động sản dẫn dắt một mô hình kinh tế đáng lẽ phải dựa trên giá trị bền vững của nông nghiệp và văn hóa bản địa. Đi du lịch farmstay là phải có nông sản chế biến sâu mang về, tiền phòng có vài trăm/ngày nhưng mua quà thì vài triệu mới đúng là mô hình farmstay chuẩn.
DỰ BÁO NHỮNG NĂM TỚI:
Trong giai đoạn tới (2025-2030), với hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 (đặc biệt là các quy định về đất đa mục đích và chính quyền các cấp ổn định), sân chơi Farmstay sẽ không còn chỗ cho những tay mơ hay những kẻ đầu cơ lướt sóng, ai mà lướt thì khả năng chết rất cao. Thị trường sẽ dịch chuyển, ba nhóm sau sẽ thành công:
◆ Điểm Cốt Lõi
Bài viết chia sẻ góc nhìn thực chiến về: hành trình 7 năm "tăng trưởng nóng và thanh lọc khắc nghiệt" của mô hình farmstay việt nam. Kiến thức được đúc kết từ hàng trăm dự án farmstay và du lịch nông nghiệp trên toàn Việt Nam.
- Mô hình chuyên nghiệp quy mô lớn: Dành cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, thực hiện các dự án bài bản, trên đất có phần đất thương mại dịch vụ hoặc đất nông nghiệp được chuyển đổi/kết hợp hợp pháp. Họ sẽ cạnh tranh bằng dịch vụ chuẩn và trải nghiệm nông nghiệp được thiết kế chạm cảm xúc, ai vào farm cũng học được điều gì đó và tất nhiên, phải chịu áp lực cạnh tranh khốc liệt về marketing trên không gian số.
- Mô hình farmstay kết hợp với du lịch cộng đồng thực chất: Quy mô hộ gia đình (farm), hợp tác xã, gắn liền với sản xuất nông nghiệp thật, sản phẩm OCOP thật và trải nghiệm văn hóa, đời sống nông thôn, núi cao. Đây là hướng đi bền vững, ít rủi ro tài chính nhưng đòi hỏi sự kiên trì và tình yêu thực sự với nông nghiệp, chứ không phải khát vọng đổi đời nhờ bán đất.
- Các mô hình farm đã phát triển tốt, ổn định hàng chục năm qua, nghĩa là sống bằng farm đã nhiều năm. Nâng cấp farm thành farmstay, vì tận dụng được nông sản có sẵn mà tạo trải nghiệm cho du khách, qua đó khách cần hành mang về thì chủ farm sẽ tự biết phải nâng cấp sơ chế \- chế biến sau thu hoạch. Qua đây, giá trị nông sản, thương hiệu farm sẽ càng được nâng cao, tất nhiên thực hiện thêm dịch vụ trên farm để thành farmstay rất nhiều thách thức với những người chủ trước giờ mới quen với nông nghiệp.
[\#baivietnhahoachdinh](https://www.facebook.com/hashtag/baivietnhahoachdinh?__eep__=6&__tn__=*NK*F) [\#farmstay](https://www.facebook.com/hashtag/farmstay?__eep__=6&__tn__=*NK*F) [\#farmstayvietnam](https://www.facebook.com/hashtag/farmstayvietnam?__eep__=6&__tn__=*NK*F)
Hình ảnh đính kèm là lúc mình chia sẻ ở "Hội nghị bàn tròn Bất Động Sản Du Lịch Nông Nghiệp" ngày 25/5, đó cũng là chương do mình tổ chức cũng chị Thy Dung, năm đó mục tiêu là tạo tác động để luật đất đai phải có động thái nào đó để thuận lợi cho anh em làm farm/farmstay khắp Việt Nam. Hành trình xuyên việt farmstay 2023 có chuta rầm rộ, báo chí đưa tin cũng nhiều, để tạo làn sóng, như hình ảnh hòn tuyết lăn tạo tác động xã hội thật mạnh vào ngành du lịch nông nghiệp.
