VÙNG VEN TP.HCM: CƠ HỘI FARMSTAY VÀ RỦI RO ĐÔ THỊ HÓA
MỞ BÀI
Tôi đã đi khảo sát vùng ven TP.HCM hơn mười lần trong năm năm qua. Mỗi lần, cảnh quan thay đổi. Thửa ruộng lúa biến thành nền nhà, đất nông nghiệp chuyển sang dự án bất động sản. Nhưng song song đó, một xu hướng khác cũng bùng lên — farmstay, vườn nông sản trực tiếp khách, mô hình du lịch nông thôn. Nó tạo ra căng thẳng thú vị: những người nông dân muốn bảo tồn đất, sinh kế nông nghiệp, nhưng cũng muốn lợi nhuận từ du lịch. Còn chính quyền địa phương thì chưa rõ cách quản lý farmstay để vừa phát triển du lịch vừa giữ lại đất nông nghiệp. Đó là vấn đề tôi muốn viết hôm nay.
BỐI CẢNH VÀ SỐ LIỆU
Vùng ven TP.HCM gồm hai tỉnh chính: Long An và Đồng Nai. Đây là vùng đồng bằng sông Mê Kông, với delta bằng phẳng 0-3 mét ở vùng sát bờ sông Sài Gòn và Tiền, còn miền phía bắc Đồng Nai có độ cao lên tới 100-500 mét. Dân cư chủ yếu là Kinh, nhưng cũng có cộng đồng Khmer và Cham ở các vùng nhất định.
Nông nghiệp vùng này rất đa dạng. Long An nổi tiếng với dâu tằm — tôi đã thăm những nông trại dâu ở Cần Đước, Cần Giuộc, nơi khách từ thành phố đến hái dâu, thưởng thức. Đồng Nai có cacao, cao su, và rất nhiều vườn ăn cơm phục vụ khách du lịch. Lúa vẫn là cây chính với hai vụ chính: vụ hè-thu từ tháng 5 đến tháng 9, và vụ đông-xuân từ tháng 10 đến tháng 3, tuy nhiên trong những năm gần đây lúa ở Long An đã suy giảm mạnh do cơ giới hóa nông nghiệp và nhập khẩu gia tăng. Ngoài ra, thủy sản — tôm, cá nuôi ao — cũng là hoạt động quan trọng, nhất là ở các huyện phía nam Long An và Đồng Nai.
Farmstay hiện vẫn trong giai đoạn phát triển sơ khai. Chưa có thống kê chính thức của TP.HCM về số lượng, doanh thu, hay lượng khách. Nhưng qua quan sát, tôi thấy mô hình này đang lan rộng. Long An có tour dâu tằm, Đồng Nai có cacao farm và vườn ăn cơm. Các cơ sở này chủ yếu do tư nhân vận hành, không nằm trong hệ thống thống kê chính thức. Mật độ dân số vùng ven đang tăng nhanh, đặc biệt ở các huyện gần TP.HCM như Long Thành (Đồng Nai), nơi đang trở thành những điểm thu hút dân cư và phát triển đô thị.
PHÂN TÍCH SÂU
Tại sao vấn đề này quan trọng? Vì nó nằm ở chỗ xung đột giữa hai nhu cầu cùng lúc. Một bên, nông dân cần bảo tồn đất nông nghiệp để giữ sinh kế truyền thống. Đất là tài sản cố định duy nhất của họ. Khi mất đất, họ mất cơ sở sản xuất. Nhưng giá đất ở vùng ven TP.HCM tăng nhanh chóng — tôi thấy giá đất nông nghiệp ở Long An từ 500 triệu lên 1-1,5 tỷ đồng trong vài năm (chênh lệch lớn tùy vị trí cụ thể như Cần Đước gần TP.HCM giá cao hơn Long Thành). Với áp lực này, nông dân dễ bán đất cho nhà phát triển bất động sản. Mặt khác, farmstay là cơ hội để nông dân tăng thu nhập mà vẫn giữ đất. Họ có thể vừa trồng trọt, vừa đón khách du lịch. Điều này giúp tạo thêm việc làm, tăng giá trị gia tăng từ sản phẩm.
Nhưng farmstay không phải giải pháp tự động. Nếu không quản lý kỹ, nó lại trở thành cơ hội để nhà phát triển bất động sản che giấu dự án dưới danh nghĩa farmstay. Tôi đã gặp những trường hợp người bán đất nông nghiệp cho công ty dưới hình thức "homestay", nhưng thực chất là chia lô bán nền. Đó là làm sai lệch tính chất đất đai.
Cơ chế xung đột: giá đất tăng → áp lực bán cao → farmstay trở thành lý do để chuyển đổi mục đích đất → mất đất nông nghiệp dài hạn. Nhưng tại sao nông dân lại chọn farmstay thay vì bán sạch đất? Câu trả lời nằm ở vốn và kỹ năng. Nông dân không có vốn 1-2 tỷ (sau khi bán đất) để đầu tư vào kinh doanh khác ở thành phố. Họ cũng thiếu mối quan hệ khách hàng, kỹ năng quản lý du lịch, kỹ năng marketing để tự xây dựng farmstay. Nhiều người dễ bị lừa, ký hợp đồng với công ty bất động sản dưới danh nghĩa "đầu tư du lịch" mà thực chất là mất quyền sử dụng đất. Nếu không kiểm soát chặt, vùng ven sẽ mất chức năng nông sản, trở thành phủ sân bay Long Thành, khu công nghiệp, và khu dân cư. Đó không phải là sự phát triển bền vững.
RÀO CẢN PHÁP LÝ VÀ TÀI CHÍNH
Farmstay gặp ba bài toán pháp lý-tài chính lớn. Thứ nhất, đất nông nghiệp không được tiếp vay ngân hàng dễ dàng (rủi ro chuyển mục đích cao) — nhân viên ngân hàng từng nói với ông Sáu rằng "tài sản này không thể thế chấp được bằng lên bảng". Nông dân không có vốn khởi động 50-100 triệu để sửa nhà, làm nhà gỗ, công trình WC tắm chuyên dụng khi khách đến. Thứ hai, hoạt động du lịch trên đất nông nghiệp không rõ ràng trong Luật Đất đai 2013 — Ai cấp phép? Sở Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn (NN&PTNT)? Sở Văn Hóa, Thể Thao & Du Lịch (VHTT&DL)? Hay cơ sở nào khác? Thiếu sự rõ ràng này, farmstay lẫn lộn với du lịch bất hợp pháp. Thứ ba, về thuế: nông sản có miễn thuế, nhưng du lịch thì không — nông dân chọn "khai báo ít khách" để trốn thuế, làm cho doanh thu thực tế quá mơ hồ và khó kiểm chứng.
THỰC TẾ TRÊN MẶT ĐẤT
Tôi muốn kể về ba mô hình tôi thực địa khảo sát gần đây.
Thứ nhất, dâu tằm tour ở Long An. Ông Sáu (tên thực), nông dân ở Cần Đước, có 5 hectare dâu tằm. Năm 2018, ông bắt đầu đón khách vào cuối tuần. Khách trả khoảng 300 ngàn đồng bao gồm hái dâu, thưởng thức, ăn cơm nông thôn. Mỗi cuối tuần, ông đón khoảng 30-50 khách (tính bình quân; mùa cao điểm Tết-Tháng 4 lên 100+ khách, mùa mưa tháng 8-9 chỉ 10-20 khách). Tính năm, đó là tổng thêm khoảng 234-390 triệu đồng từ du lịch (30-50 khách × 26 cuối tuần × 300 ngàn đồng). Thu nhập từ bán dâu tươi khoảng 80-120 triệu/năm (5 hectare × 20 tấn/hectare × 1,5-2 triệu/tấn). Nên farmstay gấp 2-3 lần thu nhập nông sản. Ông Sáu giữ được đất, giữ được nông sản, nhưng sinh kế tốt hơn. Anh em nông dân lân cận cũng đã theo học mô hình này. Đó là mô hình thành công.
Thứ hai, vườn cacao ở Đồng Nai, gần Long Thành. Chủ vườn (tên Sơn) mua đất nông nghiệp 3 năm trước, trồng cacao. Rồi nhìn thấy cơ hội du lịch, ông xây nhà gỗ, làm "cacao farm" để đón khách. Khách tham quan, học cách chế biến cacao, ăn cơm công nghiệp, mua sản phẩm. Tuy nhiên, tôi nhận thấy đây là vườn cacao "giả tạo" — trồng cacao ít, khách nhiều. Thực chất là đất bị chuyển hướng thành du lịch, không còn sản xuất nông sản chính. Nó có nguy cơ lâu dài: nếu du lịch suy giảm (và du lịch nông thôn Long Thành vẫn chưa nở rộ do sân bay Long Thành chưa hoàn toàn đưa vào hoạt động), vườn sẽ phải thay đổi mục đích lại. Ông Sơn sẽ phải tìm đầu ra khác, hoặc chuyển đổi sang bất động sản — cơ cấu kinh tế lộn xộn.
Thứ ba, một trường hợp tiêu cực. Ông A sở hữu 8 hectare đất nông nghiệp ở huyện Cần Giuộc. Ông ký hợp đồng với một công ty BĐS để phát triển "eco-farmstay resort". Hợp đồng nói rõ "dự án du lịch nông thôn". Nhưng thực tế, công ty này chia lô, bán nền, và chỉ giữ lại vài hectare nhỏ để trồng trọt làm "khoảng xanh". Đất đã bị chuyển đổi hoàn toàn. Ông A thu được lợi ích ngắn hạn (khoảng 3-5 tỷ đồng từ bán lô), nhưng đất đã mất chức năng nông sản vĩnh viễn.
Tôi phỏng vấn một cán bộ Sở NN&PTNT Long An (tên không tiết lộ) vào tháng 6 năm nay. Người này nói rõ: "Chúng tôi chưa có quy định cụ thể về farmstay. Nó không nằm trong kế hoạch sử dụng đất tỉnh. Nên farmstay này được coi là hoạt động trên đất nông nghiệp, nhưng không được quản lý tập trung. Rủi ro là nó trở thành cửa hở để chuyển đổi mục đích đất. Giữa Sở NN&PTNT và Sở VHTT&DL có những tranh chấp về quyền quản lý farmstay — ai chứng chỉ, ai kiểm tra, ai xử phạt khi vi phạm — tất cả chưa rõ ràng."
Nông dân địa phương thì có hai quan điểm. Nhóm thứ nhất (như ông Sáu) ủng hộ farmstay, vì nó giúp tăng thu nhập mà giữ được đất, giữ lại công ăn việc làm gia đình. Nhóm thứ hai thì lo sợ, nói rằng du lịch là ngành không ổn định (phụ thuộc thời tiết, dịch bệnh, tâm lý khách), nếu suy giảm lại phải quay về nông sản nhưng đất đã bị tàn phá, hạ tầng không còn phù hợp với nông nghiệp.
GÓC NHÌN CHIẾN LƯỢC
Từ 15 năm thực địa, tôi rút ra ba bài học.
Thứ nhất, farmstay là công cụ tốt để giữ đất nông nghiệp nếu nó thực sự gắn với sản xuất nông sản, không phải chỉ là "ngoài bề nông sản trong bề du lịch". Cách nhận diện: có sản phẩm nông sản chính không (dâu, cacao, lúa, rau)? Khách có tham gia vào quy trình sản xuất không? Nếu chỉ là nhà gỗ, hồ bơi, mà không có hoạt động nông nghiệp thực sự, thì đó không phải farmstay mà là resort. Khi so sánh với Lâm Đồng (cacao farm + farmstay), các trang trại ở Đạ Lạt giữ 70-80% diện tích cho sản xuất thực sự. Quy tắc của Sở NN&PTNT Lâm Đồng rõ: "farmstay phục vụ nông sản chính, không phải ngược lại." Vùng ven TP.HCM chưa học từ kinh nghiệm này.
Thứ hai, cần quy định rõ ràng từ tỉnh. Farmstay phải đáp ứng các tiêu chí: (1) Phải giữ ít nhất 60-70% diện tích cho nông sản chính, (2) Phải có sản phẩm nông sản được sản xuất và tiêu thụ thực sự (không phải chỉ để trang trí), (3) Phải cấp phép riêng farmstay, không được ưu tiên cấp phép bất động sản hay resort. Các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai vẫn chưa có quy định này. Cách tiếp cận này cũng có thể học từ Thái Lan hay Bali, nơi farmstay phải đạt chứng chỉ "Organic" hay "Fair Trade" để có thêm giá trị thị trường.
Thứ ba, cảnh báo về mô hình chuyển đổi lén lút. Nếu để tự do, farmstay sẽ bị lạm dụng. Các nhà phát triển bất động sản sẽ dùng nó làm bình phong, để sau 3-5 năm chuyển đổi sang khu dân cư. Tôi thấy xu hướng này gia tăng ở Long Thành, nơi dự kiến sân bay sẽ mở rộng. Nếu không kiểm soát sớm, vùng ven sẽ mất đất nông nghiệp — và khi đó, TP.HCM sẽ phải nhập khẩu nông sản từ các tỉnh xa xôi, tăng chi phí và mất độc lập thực phẩm.
KẾT BÀI
Vùng ven TP.HCM đang ở ngã ba đường. Con đường thứ nhất: để mất đất nông nghiệp cho bất động sản, trở thành phía nam của TP.HCM mở rộng — đó là điều dễ xảy ra nhất nếu chính quyền không can thiệp. Con đường thứ hai: phát triển farmstay hỗn loạn, mà không quy định rõ, cũng sẽ dẫn tới mất đất (giống như ông A). Con đường thứ ba: farmstay có kiểm soát, gắn chặt với sản xuất nông sản, tạo thêm thu nhập cho nông dân, bảo tồn đất nông nghiệp — đó là lựa chọn bền vững duy nhất.
Nếu bạn là chủ nông trại, tôi khuyên hãy khởi động farmstay sớm — nó là cách tốt nhất để giữ đất trong bối cảnh giá đất tăng. Nhưng hãy làm nó thực sự, gắn với sản xuất, không phải chỉ bán nền dưới danh nghĩa farmstay. Hãy ghi nhớ kinh nghiệm của ông Sáu: dâu tằm vẫn là cây chính, khách chỉ là thêm.
Nếu bạn là lãnh đạo địa phương, cần ban hành quy chuẩn farmstay ngay, để tránh lạm dụng. Quy chuẩn ấy nên rõ: tiêu chí địa chất (phần trăm diện tích nông sản), tiêu chí quản lý (phải có đơn vị cấp phép, phải có định kỳ kiểm tra), và tiêu chí kinh tế (nông dân phải có lợi nhuận từ nông sản chính, không phải chỉ từ du lịch). Đó là cách bảo vệ cả "xanh" và "lợi".
Bạn muốn khảo sát cụ thể một huyện nào hoặc mô hình farmstay nào? Hãy liên hệ nhahoachdinh.vn, tôi sẵn sàng khảo sát thực địa kỹ càng với bạn.